Главная | Приобретение права на земельный участок под зданием

Приобретение права на земельный участок под зданием


Иными словами, единственным лицом, которое может приобрести земельный участок в собственность независимо от наличия прав третьих лиц, является собственник расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Указанные правовые позиции являются взаимодополняющими. Наличие нескольких собственников объектов На практике часто возникают ситуации, когда на земельном участке находятся несколько объектов недвижимого имущества, принадлежащих различным лицам на разных правах.

Ситуация может осложняться наличием в одном объекте недвижимого имущества помещений, принадлежащих различным лицам на разных правах. Указанная ситуация также регламентируется ЗК РФ, в том числе при наличии ограниченных вещных прав право хозяйственного ведения, право оперативного управления. Так, согласно пункту 2 статьи Основным условием применения этой нормы, как следует из ее буквального толкования, является неделимость земельного участка, на котором расположены соответствующие объекты.

В связи с этим можно сделать вывод о том, что в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации в противном случае необходимо сформировать земельный участок под каждым объектом. Важное нововведение - появление нормы, определяющей размер долей в праве общей собственности при приобретении в собственность земельного участка, которая ранее отсутствовала, что усложняло реализацию исключительного права на приобретение земельного участка в собственность.

Так, согласно пункту 10 статьи Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда. Устанавливая общее правило, указанная норма предусматривает юридическую возможность отступления от правила как при наличии соответствующего соглашения, так и при наличии решения суда, что представляется объективно необходимым, поскольку от размера доли зависят размер уплачиваемого земельного налога, участие в общих расходах, связанных, например, с уборкой земельного участка и т.

Соразмерность Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации далее - ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Для приобретения земельного участка в собственность под объектами недвижимого имущества собственник объектов недвижимого имущества должен доказать, что для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества необходима площадь всего земельного участка.

Земля под зданием не оформлена

Указанный вывод впервые сформулирован в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 марта г. Эта правовая позиция сохраняет свое действие применительно к рассмотрению споров о приобретении в собственность земельных участков под объектами недвижимого имущества до настоящего времени, о чем свидетельствует анализ практики Верховного Суда Российской Федерации см. Для разрешения указанных вопросов необходимо назначение судебной экспертизы, в рамках которой следует получить ответы на вопросы, связанные с установлением перечня объектов, расположенных на земельном участке их правообладателей, являются ли соответствующие объекты объектами недвижимого имущества, а также определить площади, необходимые для их эксплуатации.

Удивительно, но факт! При возникновении затруднений с определением исторических границ землевладения представители заинтересованных организаций или граждане могут сделать запрос в архив соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Цена земельного участка Анализ судебной практики показывает, что при реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества возникают споры, связанные с определением выкупной стоимости земельного участка, в том числе с датой, по состоянию на которую должна определяться цена, а также о возможности применения льготной цены.

Такой подход категорически неправильный! В соответствии с ч. Если объект недвижимости находится в долевой собственности, если земельный участок неделимый, то могут оформить либо долевую собственность, либо аренду. Если делимый, то долевую собственность нельзя оформить.

ВАС сказал, что все равно можно оформить в долевую собственность. Что касается долевой собственности на здание. Во-первых, собственники помещения не обязаны, а имеют право оформить права на земельный участок.

И если они такие права не оформят, то привлекать их к ответственности за самовольное занятие земельного участка невозможно.

Порядок оформления зависит от права на помещение. Если помещение в здании находится у всех на праве собственности, то они имеют право выкупить земельный участок в долевую собственность, либо оформить право аренды. Проблемы возникают, если один из сособственников не хочет оформлять право на землю. В литературе была высказана точка зрения, что земельный участок может быть передан в собственность только тем лицам, которые изъявили желание оформить право собственности, остальным будет предоставлено право ограниченного пользования земельным участком — сервитут.

Однако такой подход был отвергнут ВАС по той причине, что в данном случае нарушаются права тех лиц, которые не участвуют в договоре купли-продажи земельного участка, поскольку в последствии присоединиться к договору купли-продажи они не смогут. В дальнейшем в ЗК было внесено дополнение, что собственник помещения или собственник доли в здании, может оформить долю в праве собственности на земельный участок только пропорциональную площади помещения.

Данное изменение затронуло исключительно те участки, которые предназначаются для сельскохозяйственной деятельности и были предоставлены гражданам в аренду при соблюдении некоторых ключевых условий: В некоторых регионах предусматривается возможность существенного сокращения общей стоимости выкупа земельных участков, если они используются гражданами на протяжении более лет.

Удивительно, но факт! Исключительность права Исключительность применительно к оформлению прав на земельные участки означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением.

Образец заявления о выкупе земельного участка: Предельные размеры земельных участков определяются территориальной комиссией в каждом городе. Нормативное регулирование Процедура выкупа земельных участков на сегодняшний день регулируется в основном статьей В соответствии с пунктами данного нормативного акта земельные участки, являющиеся собственностью муниципальных или государственных органов, продаются исключительно в процессе проведения открытых торгов, за исключением следующих ситуаций: Когда это возможно Предусматривается три ключевых условиях, при которых арендованный земельный участок может быть предоставлен в частную собственность арендатору: Самое важное условие, которое должно соблюдаться для получения возможности выкупа земельного участка, является наличие на нем какой-либо постройки.

Даже если на данный момент строительство пока еще находится на начальной стадии и присутствует исключительно фундамент, земля, которая под ним находится, может быть предоставлена в собственность гражданину. Необходимо учитывать, что арендатор имеет право на заключение нового договора, которое основывается не только на ст. Если земельный участок был предоставлен в аренду под строительство, но срок договора аренды истек, а на земельном участке располагается лишь объект незавершенного строительства, то есть арендатор не приобрел права собственности на построенную недвижимость, нет оснований для обязания арендодателя заключить договор аренды на новый срок конечно, в том случае, если неприменимо правило о преимущественном праве на заключение нового договора аренды.

Таким образом, арендатор не вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договора аренды на новый срок для продолжения строительства.

Удивительно, но факт! На это разъяснение нужно сослаться, если собственник участка будет чинить какие-либо препятствия в пользовании участком.

Важно также отметить, что продажа недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, который является объектом аренды, не влечет в обязательном порядке прекращение договора аренды. Даже после отчуждения недвижимого имущества арендатор земельного участка остается обязанным по договору, а следовательно, отвечает за уплату арендных платежей и выполнение иных принятых на себя обязательств.

ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 15 апреля г.

Что нужно знать

Кассационная инстанция отклонила доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ответчик вправе не исполнять обязательства по оплате арендованного имущества, так как им произведено отчуждение объектов недвижимости, находящихся на арендованном земельном участке, поскольку действующим законодательством не установлено, что приобретатель недвижимого имущества является правопреемником арендатора по договору аренды земельного участка.

Расторжение договора аренды земельного участка, арендатором по которому выступает собственник расположенной на нем недвижимости, невозможно и в связи с существенным нарушением арендатором договора аренды, а также в связи с существенным изменением обстоятельств ст. В таких случаях в договор могут быть внесены изменения по соглашению сторон или в судебном порядке , а сторона, ненадлежащим образом исполняющая договор, может быть привлечена к юридической ответственности.

Удивительно, но факт! Федеральный закон от 24 июля года N ФЗ.

Уведомление должен направить прежний арендатор, причем сделать это в разумный срок. Если он этого не выполнит, то арендодатель может потребовать от него возместить причиненные убытки абз. Однако на практике отсутствие такого уведомления может повлечь негативные последствия не только для прежнего арендатора, но и для нового. Во-вторых, хотя перезаключать договор аренды или вносить в него какие-то изменения в такой ситуации необязательно, это все же желательно сделать, чтобы иметь документальное подтверждение своих прав.

Таким образом, после перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. В некоторых случаях может оказаться, что и продавец, являющийся коммерческой организацией, пользовался участком именно на таком праве.

Удивительно, но факт! Цель данных изменений не совсем ясна, поскольку положения ст.

Переход права собственности зарегистрирован в году. Однако решение о переоформлении земельного участка в собственность или об отказе от переоформления не принято, проект договора купли-продажи обществу не направлен. Переход права собственности на земельный участок Если собственником земельного участка и расположенного на нем здания является одно лицо, оно обязано произвести отчуждение одновременно п.

Иначе говоря, закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу. Это правило не применяется, только если: Поэтому во всех случаях кроме трех приведенных исключений юристу покупателя необходимо проследить, чтобы выполнялись следующие условия: Право постоянного бессрочного пользования 3. Право пожизненного наследственного владения и сервитут И следующие виды сделок: Аренда безвозмездная срочное пользование на срок более 1 года.

Купле -продажа регистрируется переход права Государственная регистрация, право собственности на создаваемый объект недвижимого имущества Право собственности на создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов подтверждающий факт его создания не исключая требования о правомерности создания.

Срок предшествующего договора истек у арендатора, и до времени рассмотрения спора ответчик не заключил с ним договор аренды на новый срок.

При таких обстоятельствах собственник земельного участка признан необоснованно уклоняющимся от заключения договора аренды. Основания прекращения договора Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество арендатора, возможно в случае истечения срока договора. Необходимо учитывать, что арендатор имеет право на заключение нового договора, которое основывается не только на ст.

Если земельный участок был предоставлен в аренду под строительство, но срок договора аренды истек, а на земельном участке располагается лишь объект незавершенного строительства, то есть арендатор не приобрел права собственности на построенную недвижимость, нет оснований для обязания арендодателя заключить договор аренды на новый срок конечно, в том случае, если неприменимо правило о преимущественном праве на заключение нового договора аренды.

Нормативное регулирование

Таким образом, арендатор не вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договора аренды на новый срок для продолжения строительства. Важно также отметить, что продажа недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, который является объектом аренды, не влечет в обязательном порядке прекращение договора аренды.

Даже после отчуждения недвижимого имущества арендатор земельного участка остается обязанным по договору, а следовательно, отвечает за уплату арендных платежей и выполнение иных принятых на себя обязательств.

ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 15 апреля г.



Читайте также:

  • Этапы разрешения трудового спора
  • Добровольная ликвидация увольнение директора